北京买房11条黄金观点:总价1800万以内 越高越划算

原标题:北京买房的11条黄金观点 | 房产计划

来源: 巴九灵 吴晓波频道

文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

今年,房产线下课去了6座城市,在不同的城市里我们提出了新的观点:

比如长三角一体化给上海及周边城市带来新的机遇;粤港澳大湾区为深圳赋能;地理位置优越的南京在南北纵线上通吃江苏、安徽两省;超级生态企业给只有西湖的杭州增添了生机;TOD之城的成都就像是装上13个超级发动机的齿轮……

每一座城市都在焕发新的光彩,作为首都的北京自然不甘落后。在线下课之前,小巴“偷师”北京楼市的11条黄金观点,先来一睹为快吧!

01

地理位置

1. 如果你仔细留意,会发现北京三环内除长安街以外,基本没有东西或者南北方向的贯通主干道路,从古至今,首都的防御思想从未改变。

2. 很多看过北京最新一期总规划的朋友会注意到,除了北部的西北旺、北七家;东边的通州;西边门头沟;南边的亦庄和天宫院,北京的五环基本是被绿地规划所包围。

3. 外围被封堵后,我们的内城其实也并不乐观,如果你有留心观察的话,其实五环以内,有大量的空置区域。仅以最繁华的东三环至东五环为例,上图中的红色方框都是公园绿地,绿色方框是闲置空地或农村(是的,北京五环内外还有大量农村),而红色部分,政府是不太可能放出来开发的。(同上图)

02

城市对比

1. 北京的土地开发和城市规模被牢牢限制,目前的情况是:北京的建筑密度远低于上海,人口和上海持平,建成面积接近,住宅套数接近。

2. 相比上海,北京的外来人口更加年轻,这意味着更多的劳动人口和劳动时间,更高的消费欲望,更少的基建支出。

3. 与直觉相违背的是,印象中“大老粗”的北京不仅第三产业的占比比上海更高,在比重上也远远超过上海。这一结果和互联网、金融业还有文化娱乐传媒业的加持有着紧密的联系。

03

城市房价

1. 目前,北京超过60%的二手房交易,总价都在500万以下,这个价位对应的主流面积段也就在60~80㎡,而其中最多的是三四环内的老公房,以及五环外地铁周边的次新两房。

2. 许多“首套上车”的朋友,往往手上只有100万出头的资金,希望买到300万左右的房子。这就导致这个价位的房子很容易出现问题,比如一套五环外地铁旁的“上车”盘,300万只能买到50平的一居室,而如果能加到400万,就能买到100平方米的二居室,实际一居室本身的价值只有200万,多出的100万则是“上车”的门票。

3. 对于购买首套房的朋友来说,最重要的是三点:选筹正确,贷款贷足,收益稳定。

4. 800万总价以上,可以关注14号线东段从望京至九龙山这一段,8万以下次新。

5. 北京买房,总价1800万以内,越高越划算。

在选筹上,你拥有更少的买家对手,有更大机会接触性价比更高的房源;

而在税费上,更高总价的房产,往往更适合全款买入然后抵押,能够最大程度上节约税费,这是抵押贷的一大优势,总价越多,省的税费越多,而这部分节约的成本往往不为卖家熟悉,成为买家的套利空间。

一旦房价超过1800万,贷款又会成为一大掣肘,在北京,单人单笔贷款上限一般在1000万,房价在1800万左右的时候,六成的贷款已经超过1000万。

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